Een rijksmonument kopen en transformeren tot een duurzame kantooromgeving; hoe doe je dat? Wij, vier architecten en een ontwikkelaar in Tilburg, hebben een pand gekocht van voormalig winkelketen De Gruyter. In het ‘Snoepje van de week ‘ – ten tijde van de Gruyter het extraatje waar iedereen naar uitkeek – vertellen we hoe we dat hebben aangepakt. En wat het resultaat is. Deze keer de aftrap over de zakelijke kant: hoe regel je financiering en het gezamenlijk eigendom van het pand?
Het bouwen, verbouwen en aanpassen van panden is onze dagelijkse praktijk. Een rijksmonument aanschaffen niet. En dat het meteen ons eigen kantoor betreft, zorgt ervoor dat we zaken moeten regelen, die voor ons allemaal minder gangbaar zijn. Bijvoorbeeld de financiering. Hoe regel je het eigendom van een bedrijfspand met vijf personen, verdeeld over vier verschillende bedrijven?
Dat we met elkaar een verbinding moesten aangaan was helder. Maar welke organisatie- of rechtsvorm hoort daar bij: een maatschap, VOF of BV? Een ingewikkelde vraag aangezien iedere onderneming binnen de samenwerking een andere achtergrond heeft. Uiteindelijk hebben we een BV opgericht. Doorslaggevend was de wijze waarop aansprakelijkheid is geregeld en de mogelijkheid om de samenstelling van de BV later eenvoudig te kunnen wijzigen. De BV koopt en beheert het pand en alle eigenaren en toekomstige kantoorgenoten huren een werkplek van de BV.
Voor de financiering leek het afsluiten van een zakelijke hypotheek bij een bank de eerste logische stap. Om een hypotheek af te kunnen sluiten, zowel voor de aankoop als voor de verbouwing, dient er wel een degelijke investeringsbegroting te zijn. Met vier architecten en een ontwikkelaar tot één passend ontwerp te komen is best een uitdaging, maar uiteraard wel gelukt. Daarmee was het mogelijk om in een vroeg stadium al inzicht in de kosten te verkrijgen en ook een exploitatiebegroting op te zetten. Een belangrijk onderdeel, want de investeringen in het pand moeten immers ook realistisch zijn ten opzichte van de te verwachte opbrengsten.
Ons kantoorpand gebruiken we niet alleen voor onszelf. In Studio De Gruyter gaan we straks ook aan derden enkele werkplekken verhuren. We willen graag ook anderen de kans bieden om in dit pand te werken en we gaan graag de samenwerking aan met andere ondernemers. Al snel werd duidelijk dan banken de aankoop in dat geval als ‘commercieel vastgoed’ markeren. Banken zien daar een verhoogd risico in. Ze vertalen dit in hogere rentetarieven en meer zekerheidsstellingen vanuit ons als ondernemers.
Gelukkig is er voor rijksmonumenten nog een alternatief voor financiering, namelijk het Restauratiefonds. Dit fonds heeft – anders dan banken - primair tot doel om restauratie van monumenten te bevorderen en stelt minder eisen aan de eigenaren die in het monument investeren. De rentetarieven zijn ook relatief gunstig.
Het Restauratiefonds baseert de omvang van haar financiering op de kosten voor de werkzaamheden die verricht worden om het monument in stand te houden en te verduurzamen. Daarbij is de getaxeerde waarde van het pand NA renovatie de leidraad. Om deze waarde vast te stellen, is wel een uitgewerkt plan nodig. Gelukkig konden wij het pand vaak bezoeken en kregen we de ruimte om het plan ook uit te werken. Uiteindelijke hebben we een uitsplitsing gemaakt in de drie categorieën van werkzaamheden: instandhouding, verduurzaming en verbetering. Voor elke categorie wordt op een andere wijze beoordeeld of er een bedrag wordt toegekend en, zo ja, hoe hoog dat bedrag is.
Op basis van ramingen en begrotingen van de aannemers en installateurs wordt na akkoord op de ramingen een bouwdepot aangemaakt. De hoogte van het bedrag moet dus zo goed mogelijk stroken met de werkelijke kosten.
De beoordeling van het plan en de controles die uitgevoerd moeten worden op ons -de kopers- kostten veel tijd. Uiteindelijk ontvingen we, precies op tijd, een positief besluit en konden we overgaan tot de koop van het pand.
Als kersverse eigenaren van een rijksmonument was het openen van een bankrekening nog de laatste hobbel die we – met enige moeite – genomen hebben. Bij banken blijkt behoorlijke koudwatervrees om ‘vastgoedondernemingen’ van een bankrekening te voorzien. Gelukkig werd snel duidelijk dat dit voor ons geen probleem zou zijn.
Na het maken van een plan, het kopen van het pand, het organiseren van financiering en het oprichten van Studio de Gruyter BV waren we zo ver dat gestart kon worden met de verbouwing! In het volgende ‘Snoepje van de Week’ vertellen we daar meer over.
Heb je vragen? Mail dan naar info@studiodegruyter.nl.
